面对房产滞销问题政府应对症下药

Tuesday, November 21, 2017

我国国家银行发表第三季度报告时特别点到我国房产滞销问题。据报告指出,我国于今年第一季就有130,690个房产单位滞销。当中有83%的滞销单位价格处于25万令吉以上的房产,而61%的滞销房产属公寓大厦类型。

 

房产滞销或许对许多马来西亚人来说并不是出乎预料的事。在过去几年,房产的价格频频暴涨,许多人民都面临买不起房子的痛苦。房价暴涨的最大原因之一是因为有投机性的短期投资者把屋价炒高,加上许多见到商机而纷纷加入的房地产业主。当然,政府和银行也无法摆脱责任。虽然很多房地产业者想尽办法地要提高销量,并推出回扣及首期折扣,但始终难逃滞销的命运。

 

另一个导致今天房产滞销局面的原因是人们严重被打击的经济能力。马来西亚经济是好是坏,从人民每天的生活里就能一探究竟。全球石油危机、消费税的推行、马币贬值、贪污丑闻导致的市场动荡以及每况愈下的失业率都已让这几年来的经济活力跌至谷底,并把人民的口袋掏空,没有足够的消费能力推动市场。难怪在屋价暴涨时期,人民只能负担得起廉价房屋,或选择租房。这也是为什么25万令吉以上的房产多数滞销。

 

房产供过于求,纷纷滞销,对人民会有什么影响呢?这是否只是一个短暂的问题?会否带来任何连锁反应?是否能够靠减低利息、减低首期付费数额、或放宽借贷条件就能解决问题?

 

已建成的房产一旦滞销,无疑会对发展商带来经济上的损失。面对滞销现象,发展商有可能会选择降低价格已尽快卖出,而这将有可能对周围的现有房价带来影响。另外一个更可能发生的结果是发展商不降价,反而继续持有着房产。对许多发展商来说,持有卖不出的房产有时比降价卖出所损失得少。当然,如果滞销现象持续下去的话,发展商始终要面对债务成本和资金流动的难题。

 

另一个计时炸弹便是第二市场卖家因担心屋价会跌而慌张脱售的现象。即使屋价大致上是不容易因市场活动而下跌,只要有足够的投机型的投资者开始以低于市价的价格脱售手中的产业,产业便会面临跌价的危机。

 

这一切将有可能为房屋业带来一系列的连锁反应,并演变成全国性的经济问题。

 

其实真正供过于求的不是房产,只是价格昂贵的房产。在我国,廉价房屋目前还处于供不应求的状况。根据Khazanah Research Institute和国家银行,一个健康和可负担的房屋市场下,屋价是应该处于家庭收入中位数的三倍左右。根据2016年马来西亚家庭收入中位数的RM5,228来计算,“可负担”的房产价格应该处于RM188,000左右。这价格是远远低于现在市场上多数的房产价格,尤其是在雪隆一带等一线城市的地区。

 

传统上,解决房产滞销的方法包括放宽借贷条件或鼓励外国投资者购买本地产业。不过这些都是治标不治本的方案。要解决房产滞销的问题,政府应该对症下药。

 

政府必须了解房产滞销,供过于求的罪魁祸首是人民经济能力下滑,买不起屋子。而透过放宽借贷条件或靠外国投资者来创造销量并不会解决问题的根源。

 

其中一个必须正视的问题是房产的价格是否合理,是否需要更多的监督以防止价格暴涨,避免成为某方的谋取暴利途径。须知道,房产的价格通常不以我们所熟悉的供求原理操作 - 供过于求时不代表房产价格会马上下滑。打个比方说,产业A的价格是RM500,000,当发展商在产业A隔壁盖了结构差不多的产业B,并把价格设定在RM600,000,那么即使产业B底下的单位没有全部卖出,产业A的价格也会随之增长。这就显示了在多数情况底下,房产的价格多由发展商的商业决定和市场判断所定,那么政府更有责任监督好价格控管和投机式购买,以避免房产价格不合理地暴涨。

 

解决供过于求,除了解决价格暴涨,更重要的是需要承认房产滞销的另一大原因是因为人民经济能力下滑。人民在面对严峻的经济挑战时,并不需要政府因政治因素所说出来安慰人民的话,也不需要政府躲在和人民生活无法成正比的GDP增长下找掩护。当我国的薪金增长在过去十年都几乎没增长时,几乎所有物品都越来越贵,人民的相对购买能力一直往下掉。如果这情况持续下去,以后会面对滞销甚至崩盘危机的可能不止房产。

 

要解决房产滞销的问题,政府必须对症下药地去推出方案或对目前经济问题作出纠正,以加强人民的经济能力和提升消费能力,而不是为了把滞销的房产单位卖出而让人民负上更多债务,因为哪怕把滞销的单位卖出了,房产价格变得更贵,人民变得更穷,以后同样的问题还会卷土而来。

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